こんにちは。
埼玉県草加市、獨協大学前〈草加松原〉在住の茶々です。
『獨協大学前〈草加松原〉のマンション購入･住み心地･子育て環境を考えるブログ』の第15回目更新です 。
本日は、獨協大学前西口再開発の最後の目玉である、トヨタホーム主導で進められる373棟の超大規模分譲戸建て街区の開発状況を、最新の現地写真とともにご紹介します！
2022年度に西口再開発で大注目の3施設である、おしゃれ児童センター「ミラトン」、近隣型商業施設「トーブイコート」、獨協大学研究施設「コミュニティスクエア」が相次いで竣工･開業し、松原団地記念公園周辺がとても華やかになりました。
2023年度には、竣工済みの大型マンション「ソライエシティ」の北側で、スカイツリーライン沿線最大規模796邸を誇る「ソライエテラス」の販売と建設が進んでおり、西口エリア全体が本当に賑やかになったなぁと感じます。
そして2024年度に向けて、西口再開発で「D地区」と呼ばれている約10,7万㎡の広大なエリアに、373棟という超大規模分譲戸建て街区の造成工事と商業施設の建設が、着々と進められています。住宅はすでに10数棟が立ち上がってきています。西口エリアの再開発状況は以下の通りです。［画像出典：草加市WEBサイトより］
地図左側の「戸建住宅（民間）整備中」と書かれたブルーのエリア3個所と、一番左の「商業施設（民間）」と書かれたオレンジのエリア2個所がD地区に該当します。改めて見ると、イコート＋コミュニティスクエア＋ソライエシティ＋ソライエテラスの合計面積よりもさらに広いエリアがこれから開発されていき、その大半が戸建て街区と考えると、その巨大さに圧倒されます。
D地区の住宅･商業用地は、トヨタホーム･東武鉄道･パナソニックホームズ･ミサワホーム･日本商業開発のJVが223.8億円で落札しています。
戸建て住宅予定地は約6.5万㎡で、第1工区〜第4工区に分けられ、造成工事完了は2025年3月の予定です。商業施設4区画は約4.2万㎡で、角上魚類は2024年2月開業予定ですが、その他の店舗は開業時期は現時点では不明です。
具体的にどのような配置になっているのか、詳細な配置は以下のイメージのようです。［画像出典：草加市都市計画課に提出された資料より］
D街区内がきれいに区画され、集会場やポケットパークの整備、要所はインターロック舗装などが設定されています。草加市の地区計画でこのエリアの戸建て住宅は「敷地面積130㎡以上･高さ制限10m･建物は道路境界線から1mセットバック･建ぺい率60％･容積率200％」等と定められているようなので、整然とした素敵な街並みが形成されそうです！
それでは、現地の状況を見ていきましょう！
ミラトンの横から第2工区方向を撮影しています。電柱が地中化され、きれいな街灯が設置されていますね。道路の整備も進んでいます。
栄中学校の角から第2工区を撮影しています。手前がちょうどポケットパークになる計画のため、街区のモニュメントが設置されるのかもしれません。
西側から第1･2工区方向を撮影しています。左奥に建設中のソライエテラスの白いフェンス、右奥にミラトンの丸い屋根、その手前に建設中の戸建て住宅が見えます。本当に広大な土地で、ここに373棟の住宅が誕生した姿を想像すると、圧巻ですね！
こちらは藤幼稚園の脇の道から第1工区を撮影しています。10数棟が立ち上がってきています。屋根にはソーラーパネルも設置されているようでした。
こちらは住宅エリアに隣接して建設中の角上魚類です。現地の垂れ幕に2月下旬オープンと表示がありました。ドラッグストアのマツモトキヨシも一緒に出店するようで、ますますこのエリアが便利になりますね！
コーナンはまだ建設途中です。建設看板の表示は2024年1月までになっていますが、この進捗状況だともう少しかかりそうですね。
ビッグモーターの敷地は看板のみで、工事は一切行われていません。大手商社の伊藤忠商事が2024年春までに買収の判断をするという報道が出ていますので、こちらの区画の動きが出るのもまだ先のようです。
角上魚類とスシローの間の区画は、まだ事業者が決まっていなようでした。
トヨタホームが主導する大規模分譲戸建て計画で最近話題なのは、南栗橋駅の「BRIDGE LIFE Platform構想＝BLPプロジェクト172街区」ですね！
産官学5者連携で、南栗橋駅徒歩8分の立地に172邸の戸建て、商業施設、公園整備、大学のモビリティステーション等が整備されます。獨協大学前の西口再開発とそっくりですね！
気になるお値段はいくらくらいなのだろう？というのを、素人ながら以下の条件に当てはめて考えてみました。
- 草加駅徒歩12分のポラス分譲住宅が約6000万（土地104㎡･建物97㎡）
- 近隣分譲マンションのソライエテラスが約6000万（81㎡･角部屋･南向き）
- 本街区は土地130㎡以上のため容積率60％を掛けると建物面積は2階建てで約100〜140㎡前後？
- 土地代223.8億×住宅エリア60％÷373戸＝1戸当り土地代約3500万？
- 土地代を除く建物の建築費を3500万？（首都圏の120㎡の平均値）
土地代約3500万＋建物代約3500万とすると、最低でも6000万円台からスタート、といったイメージでしょうか…？ 近隣の分譲戸建てや広めの新築マンション価格と比べても、この水準より安くなることはない気がします。
獨協大学前で6000万円台〜？と高く聞こえるかもしれませんが、土地面積130㎡以上で形状も整形、建物面積も全て100㎡超えの373邸のとても立派な邸宅街になると思いますし、西口エリア全体の再開発で街並みも住み心地も一変し、都内はマンション高騰で60㎡でも1億円を超える物件ばかりになっている現状を考えると、住宅購入層の検討エリアが広域化し「マンションを検討して獨協大学前に辿り着いたけど、この戸建て邸宅街区、すごくいいじゃない！」という人が増えるのではないかな、と個人的に予想しています。
このエリアは獨協大学前駅から徒歩12分程度ですが、全てが新しく生まれ変わったきれいな街並み（さらにUR管理のためゴミも全然落ちていない！）と、歩車分離の広い歩道と松原団地時代から残る憩いの緑道が整備されているため、10分超えの徒歩距離も心地よく感じられるエリアです。また、商業施設と大学と児童センターと大型図書館が生活動線に揃い、小学校も中学校も近く、高速のインターもすぐそばと、とても住み心地のよい環境だと思います。きっと高い値札が付くであろう戸建て住宅も、すごく人気が出るんだろうなとワクワクします。
余談ですが、住友不動産が分譲中のソライエテラスのウエスト棟は、2025年7月下旬竣工予定でかなり先なんですよね。戸建てエリアの分譲がはじまり、広域からの集客の中で、戸建てを買うほどの予算はないけど、隣の新築マンションが5000〜6000万なら安く見える、という効果を狙って今の水準よりもさらに値上げをしそうだなと思っています。笑
本日は、トヨタホームが主導する373棟の超大規模分譲戸建て街区の再開発情報をお伝えしました。本当にすごい規模なので、もっと話題に上がっても良いと思うのですが、各社リリースはまだのようです。公式発表がとても楽しみです！
どうぞよろしくお願いします！
茶々＠草加松原
